Poznámka/Výsledek případu

Text dokumentu

Sp. zn.: 7476/2020/VOP/PK Č. j.: KVOP-32553/2021 Brno 28. července 2021 Závěrečné stanovisko s návrhem opatření k nápravě ve věci užívání stavby rodinného domu na adrese Z A. Závěry šetření Na základě společného podnětu manželů A., bytem xxx, a manželů B., bytem yyy (dále také společně "stěžovatelé"), jsem zahájil šetření podle § 14 zákona o veřejném ochránci práv.[1] Předmětem šetření byl postup odboru výstavby - stavebního úřadu Městského úřadu Železná Ruda (dále také "stavební úřad") a odboru regionálního rozvoje Krajského úřadu Plzeňského kraje (dále také "krajský úřad") ve věci stavby rodinného domu na adrese Z, který pod názvem "Chalupa Z" slouží k poskytování krátkodobého ubytování cizích osob (dále také "Chalupa"). Dne 23. 3. 2021 jsem pod výše uvedenou spisovou značkou vydal zprávu o šetření,[2] v níž jsem zhodnotil postup šetřených úřadů. Dospěl jsem k závěru, že stavební i krajský úřad pochybily. Zjistil jsem, že Chalupa je na různých internetových stránkách inzerována jako rekreační chalupa k pronájmu. Chalupa je inzerována jako celek. Totéž mi potvrdili stěžovatelé. Ve zprávě o šetření jsem proto dovodil, že užívání celé stavby, povolené jako "rodinný dům a garáž", k poskytování krátkodobého ubytování cizích osob za úplatu nelze považovat za užívání stavby v souladu s jejím povoleným účelem, a to ani v mezích variability užívání. Stavebnímu úřadu jsem proto vytkl, že podle § 134 odst. 5 stavebního zákona[3] nevyzval vlastníka stavby k ukončení nepovoleného způsobu užívání a vůči vlastníkovi nezahájil přestupkové řízení podle § 178 odst. 1 písm. g) stavebního zákona. Krajskému úřadu jsem vytkl, že nepřijal opatření proti nečinnosti stavebního úřadu. B. Vyjádření úřadů B.1 Vyjádření stavebního úřadu Vyjádření stavebního úřadu[4] jsem na základě urgence obdržel dne 9. 6. 2021. Stavební úřad konstatoval, že trvá na svém sdělení,[5] ve kterém uvedl, že účel užívání stavby jako rodinného domu není porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Užívání rodinného domu k ubytování není v rozporu se stavebním zákonem. Stavební úřad připomněl, že s jeho závěry se ztotožnil i krajský úřad. B.2 Vyjádření krajského úřadu Vyjádření ředitele Krajského úřadu Plzeňského kraje[6] jsem obdržel dne 21. 4. 2021. Ředitel Krajského úřadu Plzeňského kraje mi sdělil, že ačkoliv je Chalupa nabízena jako rekreační objekt, z rezervačního systému na webových stránkách je zřejmé, že je takto využívána jen menší dobu v roce. Navíc dle krajského úřadu není zřejmé, zda si vlastníci neblokují Chalupu pro své vlastní užívání nebo pro užití členy rodiny a známými. Krajský úřad též připomenul, že ze stavebních předpisů nevyplývá, že by jeden vlastník nemohl mít několik rodinných domů, ve kterých není hlášen k trvalému pobytu. Krajský úřad proto uzavřel, že dle jeho názoru není v současné chvíli možné zjistit dostatek skutečností opravňujících postup podle § 134 odst. 5 stavebního zákona. C. Informace poskytnuté stěžovateli Manželé A. mě dne 3. 5. 2021 informovali, že ubytovací činnost v Chalupě nadále pokračuje a hosté se pravidelně střídají ve velkých skupinách. D. Závěrečné hodnocení S ohledem na to, že šetřené úřady nepřijaly žádné opatření k nápravě, vydávám závěrečné stanovisko podle § 18 odst. 2 zákona o veřejném ochránci práv. Součástí stanoviska je návrh opatření k nápravě. Především bych rád v plném rozsahu odkázal na obsah zprávy o šetření ze dne 23. 3. 2021. Jelikož je dotčeným úřadům i stěžovatelům její obsah znám, považuji za nadbytečné opět tlumočit její pasáže. V kontextu zprávy o šetření k případu dodávám následující. Stavební úřady mají obecně podle § 132 odst. 1 stavebního zákona povinnost vykonávat soustavný dozor nad zajišťováním ochrany veřejných zájmů, ochrany práv a oprávněných zájmů právnických a fyzických osob a nad plněním jejich povinností vyplývajících z tohoto zákona a právních předpisů vydaných k jeho provedení. Veřejným zájmem se mj. podle § 132 odst. 3 písm. b) stavebního zákona rozumí požadavek, aby byla stavba užívána jen k povolenému účelu. Je tak oprávněním, ale i povinností stavebního úřadu v každém konkrétním případě posoudit, zda je stavba ještě užívána v přípustných mezích, nebo již dochází k porušování povoleného účelu užívání. Ve zprávě o šetření jsem se podrobně zabýval otázkou užívání stavby rodinného domu k poskytování krátkodobého ubytování za úplatu a dospěl k závěru, že pro posouzení, zda konkrétní rodinný dům jako celek slouží k trvalému rodinnému bydlení, je mj. posouzení, jak velká část podlahové plochy je nabízena ke krátkodobému ubytování a jak velká část slouží skutečnému trvalému rodinnému bydlení. Dovodil jsem, že komerční poskytování ubytovacích služeb cizím osobám není možné označit za trvalé rodinné bydlení. V podrobnostech odkazuji na zprávu o šetření. Konstatování stavebního úřadu, že dočasné úplatné ubytovávání osob není v rozporu s účelem užívání stavby jako rodinného domu, a závěr krajského úřadu, že není možné dostatečně zjistit skutkový stav pro postup podle § 134 odst. 5 stavebního zákona, nemohu přijmout. Dle krajského úřadu platí, že podle rezervačního systému na úvodních stránkách Chalupy[7] je stavba jako rekreační objekt využívána jen malou část v roce. Stěžovatelé mě však opakovaně informovali, že rekreanti se v Chalupě střídají i přes prázdný rezervační systém. Existují tak přinejmenším pochybnosti o fakticitě rezervačního systému. Nadto rezervační systém na úvodních stránkách Chalupy je spravovaný soukromou osobou, a pro úřady je tak bez možnosti jakékoliv kontroly, zda odpovídá realitě. Byť úvodní a jiné internetové stránky inzerující Chalupu jistě mohou sloužit úřadům k prvotnímu přiblížení, není možné výlučně s odkazem na ně dovodit, že stavba je užívána ke krátkodobému ubytování jen malou část v roce, a tudíž účel užívání nepodléhá posouzení dle stavebněprávních předpisů. Nerozporuji argumenty krajského úřadu, že osoby mohou vlastnit více rodinných domů nebo ve svém rodinném domě nemít nahlášený trvalý pobyt, nepovažuji je však za přiléhavé. Pro posouzení, zda je stavba užívána v souladu s povoleným účelem, konkrétně zda rodinný dům slouží trvalému rodinnému bydlení, není podstatné, zda rodinný dům využívá jeho vlastník, nebo třetí osoby. Nerelevantní je také počet rodinných domů, které osoba vlastní. Nájem domu či bytu pro trvalé rodinné bydlení a přechodné rekreační ubytování jsou odlišné instituty, protože každé má jiný účel a jiné vlivy na své okolí. Stálý nájemce, který v domě nebo bytě dlouhodobě bydlí, uspokojuje své základní potřeby na bydlení, zatímco krátkodobý rekreant uspokojuje své společenské potřeby a zájmy s tím, že jeho bytová potřeba (bydlení) je saturována jinde. Ostatně i občanský zákoník[8] rozlišuje mezi nájmem bytu a domu[9] a ubytováním (smlouvou o přechodném nájmu) jako speciální formou nájmu, která se vyznačuje pouze přechodným poskytováním ubytování na předem určenou dobu.[10] Nelze proto libovolně zaměňovat trvalé rodinné bydlení (ať již vlastníka stavby, nebo třetí osoby) a krátkodobé rekreační ubytování. Nemohu souhlasit s názorem krajského úřadu, že není možné zjistit, zda si vlastník nerezervuje Chalupu pro své vlastní účely. Chalupa je na několika internetových stránkách inzerována veřejně s tím, že rezervovat si pobyt může po celý rok kdokoliv.[11] Limitován je při tom pouze již obsazenými termíny a počtem osob. Tomu odpovídá i ceník na úvodní internetové stránce Chalupy, který uvádí odlišné ceny pro letní a zimní sezónu, mimo sezónu, na vánoční a na silvestrovský týden. Za nelogické proto považuji, aby vlastník Chalupy veřejně inzeroval tuto nemovitost pro účely svého vlastního bydlení. Za podstatnou též v této souvislosti považuji skutečnost, že Chalupa není jedinou stavbou vlastníka,[12] která je veřejně soustavně inzerována jako rekreační objekt. Zjistil jsem, že vlastník provozuje též "Chalupu Y".[13] Argument krajského úřadu tak, dle mého soudu, bez dalších skutkových zjištění neobstojí. S ohledem na výše uvedené považuji za nesporné, že vlastník soustavně inzeruje stavbu k jinému než povolenému účelu užívání. Za této situace nemohu akceptovat postoj stavebního a krajského úřadu, v jehož důsledku stavební úřad rezignoval na své povinnosti, které mu vyplývají z § 132 odst. 1 stavebního zákona. Nezbývá mi tak než přikročit k formulaci níže uvedených nápravných opatření. K nápravným opatřením, která navrhuji, dodávám následující. Vzhledem k tomu, že dle mně dostupných informací provedl stavební úřad poslední kontrolní prohlídku na místě dne 22. 8. 2019, navrhuji stavebnímu úřadu, aby nejprve na místě ověřil, jak je stavba skutečně užívána. Provést kontrolní prohlídku může stavební úřad i neohlášeně,[14] což bych v šetřeném případě považoval za účelné, tak aby ze strany vlastníka nemohlo dojít ke zmaření nebo ovlivnění - zjištění předem ohlášené kontrolní prohlídky. Stavební úřad též může přistoupit k provedení podání vysvětlení relevantních osob (včetně stěžovatelů či dalších sousedů nebo osob, které se v Chalupě budou vyskytovat). E. Opatření k nápravě Stavebnímu úřadu navrhuji, aby: (A) Přijal právní argumentaci, kterou jsem uvedl ve zprávě o šetření ze dne 23. 3. 2021, č. j. KVOP-12109/2021, ve spojení s tímto závěrečným stanoviskem. (B) Ve lhůtě do 30 dnů ode dne obdržení tohoto závěrečného stanoviska provedl neohlášenou kontrolní prohlídku stavby na adrese Z a na místě prověřil, zda je užívána v souladu s kolaudovaným stavem jako rodinný dům. Za rodinný dům se považuje objekt, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena.[15] Za trvalé rodinné bydlení není možné považovat krátkodobé komerční poskytování ubytovacích služeb. Pokud zjistí, že objekt Chalupa je užíván v rozporu s kolaudovaným stavem, navrhuji, aby stavební úřad uplatnil nástroje kontrolní prohlídky stavby dle § 134 odst. 5 stavebního zákona, tj. vyzval vlastníka stavby, aby bezodkladně ukončil nepovolený způsob užívání stavby. Současně aby vlastníka poučil o možnosti postupu cestou změny v užívání stavby dle § 126 a násl. stavebního zákona. (C) Ve lhůtě do 40 dnů ode dne obdržení tohoto závěrečného stanoviska vyrozuměl stěžovatele a mě o procesních úkonech, které ve věci učinil, resp. učiní. Krajskému úřadu navrhuji, aby přijal právní argumentaci, kterou jsem uvedl ve zprávě o šetření ze dne 23. 3. 2021, č. j. KVOP-12109/2021, ve spojení s tímto závěrečným stanoviskem. Závěrečné stanovisko zasílám starostovi obce Železná Ruda a řediteli Krajského úřadu Plzeňského kraje a žádám, aby mi podle § 20 odst. 1 zákona o veřejném ochránci práv sdělili, zda šetřené úřady provedly navržená opatření k nápravě. Odpověď očekávám v zákonné lhůtě 30 dnů od doručení stanoviska. Pokud stavební úřad a krajský úřad nepřijmou navržená opatření k nápravě nebo provedená opatření nebudu považovat za dostatečná, podle § 20 odst. 2 zákona o veřejném ochránci práv vyrozumím nadřízený úřad, případně mohu o svých zjištěních informovat veřejnost včetně sdělení jmen osob oprávněných jednat jménem Městského úřadu Železná Ruda a Krajského úřadu Plzeňského kraje. Stanovisko zasílám také stěžovatelům. JUDr. Stanislav Křeček veřejný ochránce práv [1] Zákon č 349/1999 Sb., o veřejném ochránci práv, ve znění pozdějších předpisů. [2] Č. j. KVOP-12109/2021. [3] Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. [4] Č. j. VÚP/1620/21/69-330. [5] Sdělení ze dne 2. 12. 2019, č. j. VÚP/1805/19/69-330/2. [6] Č. j. PK-KŘE/342/21. [7] [odkaz na web] [8] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. [9] Srov. zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu podle § 2235 a násl. občanského zákoníku. [10] Srov. § 2326 a násl. občanského zákoníku. [11] Jak jsem podrobně rozepsal ve zprávě o šetření, z úvodních internetových stránek inzerujících Chalupu (odkaz na web) i z jiných serverů, specializujících se na pronájem chat a chalup (odkaz na web), je zřejmé, že vlastník inzeruje Chalupu jako celek ke krátkodobým, zpravidla týdenním, rekreačním pobytům. [12] Dle veřejně přístupného výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem pozemku, jehož součástí je Chalupa, pan C. [13] Na "Chalupu Y" odkazují přímo úvodní stránky Chalupy. Obdobně jako Chalupa je i tento objekt inzerován celoročně jako celek na zpravidla týdenní pobyty. Dle veřejně přístupného výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem pozemku se stavbou taktéž pan C. Úvodní stránky "Chalupy Y"; dostupné zde [odkaz na web]. [14] Ke způsobu provádění kontrolních prohlídek jsem se již vyjadřoval ve zprávě o šetření ze dne 30. 6. 2014, sp. zn. 6890/2013/VOP; dostupné z https://eso.ochrance.cz/Nalezene/Edit/282, kde jsem v části C.3 podrobně popsal, jak může stavební úřad provést předem neohlášenou kontrolní prohlídku a využít tak "momentu překvapení". [15] Srov. § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších změn, ve spojení s § 169 odst. 1 stavebního zákona.